Depuis février 2025, un dispositif temporaire permet d'aider un enfant à acheter son logement sans le moindre droit de donation, bien au-delà des abattements habituels. Il est méconnu, il est cumulable, et il disparaît dans un peu plus de quinze mois. Voici ce qu'il permet exactement, et les trois conditions qui font échouer la plupart des dossiers.
Créé par la loi de finances pour 2025, il s'ajoute aux abattements existants au lieu de les remplacer. C'est ce qui en fait un outil aussi puissant, et aussi temporaire.
Le principe est simple : vous donnez une somme d'argent à un descendant, il l'affecte dans les six mois à l'achat d'un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale, et cette somme échappe totalement aux droits de donation, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire.
Le point de départ des cinq ans varie selon l'opération : la date de l'acte authentique pour un achat, la date d'achèvement pour une acquisition en VEFA, la date de fin des travaux pour une rénovation. Une précision utile : le décès du donateur libère les héritiers de l'obligation de conservation, ce qui évite de bloquer une situation familiale déjà difficile.
Le dispositif est généreux sur les montants et strict sur les modalités. Ces trois points expliquent l'essentiel des dossiers écartés.
L'ancien est exclu.C'est la condition la plus mal comprise et la plus discriminante. Seuls l'achat d'un logement neuf et l'acquisition en état futur d'achèvement ouvrent droit à l'exonération. Un appartement ancien, même acheté comme résidence principale et même rénové ensuite, n'y donne pas accès au titre de l'acquisition.
Six mois, c'est très court.Le délai court à compter du versement, pas de la signature du compromis. Donner « pour préparer » un projet encore flou revient à prendre le risque de dépasser le délai et de perdre l'exonération. La donation doit être déclenchée quand le calendrier de l'opération est établi.
Pas de cumul avec MaPrimeRénov'.Pour la voie « travaux », les dépenses doivent être éligibles à MaPrimeRénov', mais le bénéficiaire ne peut pas percevoir cette aide pour les mêmes travaux. Il faut donc arbitrer entre les deux, en comparant le montant de l'aide et l'économie de droits de donation.
La déclaration n'est pas facultative.Acte notarié enregistré dans le mois, ou formulaire 2735-SD déposé dans le mois pour un don manuel. Sans déclaration en bonne et due forme, et sans justificatifs d'emploi conservés, l'exonération tombe et les droits deviennent exigibles avec intérêts de retard.
C'est là que le dispositif devient réellement puissant. Il ne remplace pas les abattements existants, il s'y ajoute.
Trois mécanismes distincts se superposent, chacun avec ses propres conditions, et rien n'interdit de les mobiliser la même année pour le même projet.
Un couple aide son fils de 29 ans à acheter un appartement neuf à 420 000 €. Chaque parent mobilise l'abattement de 100 000 €, le don familial de 31 865 € et le dispositif temporaire de 100 000 €. Le couple transmet ainsi 463 730 € sans aucun droit de donation, dont 200 000 € au titre du seul dispositif temporaire, sous le plafond de 300 000 € par bénéficiaire.
Sans le dispositif temporaire, la part excédant les abattements classiques aurait supporté les droits de donation en ligne directe, soit environ 20 % sur la tranche concernée. L'économie se chiffre en dizaines de milliers d'euros, pour une opération qui aurait eu lieu de toute façon.
Exemple pédagogique volontairement simplifié. Il ne constitue ni une simulation, ni une recommandation personnalisée, et suppose que chaque mécanisme remplisse ses conditions propres.
Quinze mois semblent confortables. Rapportés au rythme réel d'une opération immobilière, ils le sont beaucoup moins.
Le texte impose que le versement intervienne au plus tard le 31 décembre 2026, et que les fonds soient employés dans les six mois qui suivent. Deux calendriers doivent donc se croiser, et c'est rarement automatique :
Si un projet d'achat dans le neuf ou de rénovation existe dans votre famille pour 2026 ou 2027, le sujet est à traiter maintenant, pas en décembre 2026. Le dernier trimestre 2026 sera mécaniquement trop tard pour la plupart des opérations, puisque le délai de six mois débordera sur une période où le versement ne sera plus éligible.
Cinq étapes, dont aucune ne peut être inversée sans risquer l'exonération.
Logement neuf ou VEFA pour la voie acquisition, travaux éligibles à MaPrimeRénov' pour la voie rénovation. C'est le point de départ : si le projet porte sur de l'ancien, ce dispositif n'est pas mobilisable et il faut revenir aux abattements classiques.
Donner 100 000 € ne doit pas compromettre vos propres besoins futurs. C'est le premier calcul à faire, avant toute considération fiscale : une donation ne se reprend pas.
Le versement se positionne par rapport à la date prévisionnelle de l'acte, de l'appel de fonds ou du démarrage des travaux, de façon à rester dans les six mois. C'est l'étape la plus technique, et celle où un accompagnement fait gagner du temps.
Répartir la somme entre le dispositif temporaire, l'abattement de 100 000 € et le don familial de 31 865 €, en tenant compte des donations déjà consenties dans les quinze dernières années.
Acte notarié enregistré dans le mois, ou formulaire 2735-SD pour un don manuel. Puis conservation méthodique des justificatifs d'emploi : acte d'achat, factures, autorisations d'urbanisme, pendant toute la durée de l'engagement.
Aider un enfant et pas les autres crée une inégalité qui se réglera au décès, souvent mal. Une donation-partage ou une mention explicite dans l'acte permet de figer la valeur et d'éviter que le sujet ne ressorte vingt ans plus tard.
Le guide complet : abattements, démembrement, assurance-vie, donation-partage et pacte Dutreil.
Découvrir →Côté bénéficiaire : quel budget engager, quel apport, quel coût total, et comment articuler la donation avec le financement.
Découvrir →Une donation modifie le plan de financement et donc les conditions obtenues. Les deux sujets se traitent ensemble.
Découvrir →Le calendrier est la partie délicate de ce dispositif. Un rendez-vous suffit généralement à vérifier l'éligibilité, à caler les dates et à répartir les montants entre les trois abattements. En cabinet à Paris 16ᵉ ou en visioconférence.